O Decreto 64.244/2025, publicado pela Prefeitura de São Paulo no dia 28 de maio deste ano, traz alterações significativas para o Decreto nº 63.130, de 19 de janeiro de 2024, que regulamenta o artigo 47 da Lei nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico), conforme nova redação dada pela Lei nº 17.975/2023.
Rovena Rosa/Agência Brasil
O objetivo da reforma é aprimorar o regime jurídico aplicável à produção privada de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), disciplinando os procedimentos de comercialização, locação, fiscalização e responsabilização dos agentes envolvidos.
Algumas das alterações verificadas são:
Redefinição de renda familiar
Pelo novo decreto, ampliou-se o conceito de renda familiar, considerando como família o conjunto de uma ou mais pessoas que contribuam para o rendimento ou tenham suas despesas atendidas pela unidade familiar e que morem no mesmo domicílio, nos termos do § 6° do artigo 2° da Lei Federal 13.982, de 2 de abril de 2020.
Certidão de enquadramento de renda e averbações
A emissão de certidão de enquadramento de renda passa a seguir um modelo que será previsto em portaria pela Secretaria Municipal de Habitação e sua expedição será feita pelo próprio incorporador ou pelo locador, que poderá contratar terceiros para o serviço de verificação de renda, no entanto, para fins de fiscalização, é importante alertar que os incorporadores e locadores passarão a ser responsáveis pela veracidade das informações dessa certidão. Além disso, a obtenção do certificado de conclusão do empreendimento está agora condicionada à averbação da destinação habitacional na matrícula do empreendimento e na matrícula da unidade, demonstrando a conformidade com a faixa de renda.
Publicidade e transparência
Todos os empreendimentos com unidades HIS ou HMP devem ser divulgados de forma clara e ostensiva em materiais técnicos, publicitários e plataformas digitais, conforme padrão a ser definido por portaria da Sehab. Ainda, com relação aos dados e documentos de renda dos destinatários, o promotor do empreendimento ou locador deverão obter consentimento do titular para guarda dos dados, observando as disposições legais da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD). A fiscalização caberá às Subprefeituras e à Secretaria Municipal de Habitação.
Limites de valores para alienação
Pelo Decreto 64.244/2025 foram fixados valores máximos para a comercialização das unidades, a saber:
(a) HIS 1: R$ 266 mil;
(b) HIS 2: R$ 369,6 mil;
(c) HMP: R$ 518 mil.
Spacca
Importante observar que já há a possibilidade de correção anual desses valores com base no INCC (conforme redação do artigo 6º-A) e que alienações realizadas com valores acima do previsto estarão sujeitas a sanções legais.
Comercialização do HIS 1
Especificamente para o HIS 1, foi estruturado um novo procedimento que inclui:
a) comunicação prévia do início das vendas à Secretaria Municipal de Habitação, com antecedência mínima de 30 dias, para que o Poder Público possa possar publicar comunicados para dar amplo conhecimento ao público-alvo dessas unidades;
b) prazo de 30 dias para que os interessados manifestem a intenção de adquirir as unidades habitacionais diretamente do produtor do empreendimento ou incorporador; divulgação clara em canais públicos e privados dos empreendimentos HIS 1, inclusive com destaques nos portais utilizados para divulgação pela internet;
c) garantia de prioridade para os interessados que comprovarem ao promotor do empreendimento que possuem cadastro em quaisquer dos programas de provisão habitacional definitiva da Prefeitura de São Paulo.
d) após esgotado o prazo e esgotadas as tentativas de atendimento da demanda prioritária, as unidades remanescentes poderão ser livremente comercializadas, desde que seja observada a faixa de renda correspondente à HIS 1 (artigo 6º, §2º).
Definições específicas para locação
Nos casos de locação, o valor máximo permitido será de 30% da renda máxima permitida por faixa (artigo 7º-A), isto significa, um aluguel mensal máximo estimado em:
(a) HIS 1: R$ 1.366;
(b) HIS 2: R$ 2.732;
(c) HMP: R$ 4.554.
Além disso, deverão ser observados os seguintes requisitos:
a) os contratos de locação devem conter cláusula que comprovem o enquadramento do locatário na faixa de renda da unidade (HIS ou HMP), sendo que locador e locatário responderão solidariamente por eventual falsidade;
b) a destinação para locação deve ser averbada por todos os adquirentes da cadeia dominial em plataforma eletrônica da prefeitura, no momento do registro;
c) se não houver locação ou ocupação, o proprietário deve comprovar a vacância com documentos como contas de consumo e
d) ficará vedado o aluguel de curta duração (tais como Airbnb).
O Decreto 64.244/2025 reforça ainda as penalidades previstas no §2º do artigo 47 da Lei nº 16.050/2014, incluindo multa, cassação de benefícios urbanísticos e responsabilização civil para aqueles que infringirem as normas relativas aos empreendimentos de interesse social, sendo que referida fiscalização será feita por diversas secretarias, com possível encaminhamento dos casos à Procuradoria Geral do Município de São Paulo (artigos 8º a 10º).
Ainda, para o cálculo das penalidades de empreendimentos localizados em área de Operação Urbana Consorciada, os valores correspondentes aos incentivos concedidos serão calculados com base no valor do Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac).
As alterações introduzidas pelo novo decreto demonstram, assim, uma tentativa da administração municipal de São Paulo de harmonizar a atuação da iniciativa privada com os objetivos da política habitacional pública, oferecendo instrumentos normativos mais claros, objetivos e passíveis de controle. Para os incorporadores, as mudanças trazem novos deveres documentais e operacionais, por meio da adoção de práticas de verificação de renda, publicidade, e controle registral que, espera-se, traga maior estabilidade para esses empreendimentos a longo prazo.
